Ferienwohnung planen: Stammgäste gewinnen in 7 Schritten

Wer will das nicht: eine Ferienwohnung, die Gäste regelmäßig anzieht, gute Reviews einholt und möglichst wenig Arbeit macht. Probleme mit lästigen Reparaturen, nervigen Kunden und unzuverlässigem Umsatz sind dagegen mehr als ungern gesehen.

Ob ein Stuhl mal kaputtgeht oder irgendein Hans sich über die Küchenausstattung beschwert, kann man natürlich nicht kontrollieren. Aber durch eine geschickte Planung können Sie von Anfang an die Weichen so stellen, dass viele Fehler und bösen Überraschungen später vermieden werden. Mehr dazu in diesem Artikel.

Das Wichtigste in Kürze

• Je besser Sie Ihre Ferienwohnung planen, desto besser können Sie unnötige Probleme vermeiden (anstrengende Diskussionen mit Kunden, ständige Reparaturen, Energiekosten…)
• Dem Gast fällt als erstes die Deko oder ein schickes Fenster auf, aber die Einrichtung Ihrer Ferienwohnung fängt schon mit der Auswahl Ihrer Immobilie oder dem Wasseranschluss an. Gehen Sie also schrittweise vor, vom Grundgerüst bis zum Feinschliff
• Ein passendes Budget und steuerliche Beratung kann Ihnen helfen, Kosten zu kalkulieren und bestimmte Ausgaben können von der Steuer sofort abgesetzt werden. 
• Gute Infrastruktur sorgt dafür, dass Lichter, Küchengeräte und Heizung später einwandfrei laufen: Stabile Wände verhindern instabile Regalfixierungen, usw.
• Erstellen Sie ein Designkonzept mit einer einheitlichen Stilrichtung, damit Möbel und sonstiges Inventar der Einrichtungsplanung zueinander passen.

Die korrekte Wahl der Wand- und Bodenbeläge macht zum einen die Ferienwohnung langlebiger und setzt zum anderen eine erste Stilrichtung. Die Wahl der Möbel, Lichter und Deko verleihen dann nach und nach immer mehr Charakter. Wenn alles so weit eingerichtet ist, können Sie sich Gedanken um die Präsentation machen und wie Sie die Ferienwohnung vermarkten auf Websites o.ä.

Bevor man überhaupt was macht: Die richtigen Prioritäten setzen

Das kann man nicht oft genug wiederholen: „nette Deko“ macht noch lange keine gute Ferienwohnung!

Gerade kreative oder sentimentale Vermieter machen sich oft zu viele Gedanken um die Fotos auf der Website oder darum, ob die Kaffeetassen zu den Vorhängen passen. Das ist verständlich, weil es oft am meisten Spaß macht, und solche Entscheidungen haben ihren Platz. Aber sie sind am Anfang völlig irrelevant: Erst müssen Sie das Grundgerüst Ihrer Ferienwohnung bauen, bevor Sie an die Deko denken. Und auch solche Fragen wie das Budget oder das Absetzen von Ausgaben bei der Steuer sind relevant. Die Prioritäten sollten folgende Reihenfolge haben:

1. Infrastruktur und Lage der Ferienwohnung
2. Finanzkonzept – Budget und Steuern
3. Designkonzept
4. Einrichtung: Erst Wände und Böden, dann Möbel, dann Deko
5. Präsentation und Marketing

Wir bewegen uns also vom Groben zum Feinen. Erst das Gerüst, dann der Feinschliff.

Exkurs: Ideen bündeln für kreative Chaoten

Manche Leute planen gerne, andere sind gerne spontan kreativ. Was also tun, wenn man während der Anfangsphasen schon viele Ideen für eine spätere Phase hat?

Das ist überhaupt kein Problem, es ist sogar gut: Oft kommt Kreativität nicht dann, wenn man sie plant, sondern an scheinbar beliebigen Momenten. Für diese Fälle können Sie einen einfachen Trick anwenden: Nehmen Sie sich eine Liste oder ein Notizbuch zur Hand und schreiben Sie hier jede Idee auf, die Ihnen einfällt – egal, ob diese gerade passt oder nicht. So behalten Sie alles, was Ihnen einfällt, und verschwenden keine Sorgen und Mühen darum, dass Sie die Idee vergessen könnten. Ihr Notizbuch kann mit handschriftlichen Notizen gefüllt werden, aber auch mit Fotos, Pinterest-Posts oder Audio-Aufnahmen. Seien Sie ruhig ausgefallen und spinnen Sie viel rum!

Dabei ist vollkommen ok, wenn 90 % der Ideen nicht zur Umsetzung kommen. Mit diesem kreativen Notizbuch geht es nicht darum, jede Idee umzusetzen, sondern darum, eine Grundlage für Ihre Konzepte zu schaffen: Je mehr Ideen Sie sammeln, desto mehr können Sie diese verknüpfen. Und je mehr Sie verknüpfen, desto eher kann aus der Masse an Ideen eine geniale, neue Idee sich entwickeln, die sonst nicht entstanden wäre. Auf diese Weise kombinieren Sie freie Kreativität mit geordneter Struktur und finden die perfekte Mischung aus bewährter Praxis und neuer Innovation.

Schritt 1: Infrastruktur und Lage der Immobilie

Wenn Sie noch keine Immobilie gekauft haben, sollten Sie sich Gedanken um die geografische Lage machen: Ist das Haus leicht mit Auto, Bus oder Bahn zugänglich? Sind Läden, Restaurants oder Attraktionen in der Nähe? Was ist mit Lärm und der Sicherheitslage in der Umgebung? Kein Grundstück wird perfekt sein, aber ein Haus direkt neben einer Disko oder wo jeder Starkregen zu Überschwemmungen führt, ist nicht gerade ideal. Wägen Sie also ab, was Ihnen wichtig ist und wo Sie auch Kompromisse eingehen können.

Wenn die Lage der Ferienwohnung zufriedenstellend ist, können Sie an die Infrastruktur der Ferienwohnung denken: Sind die Wände stabil und das Layout der Räume passend? Funktionieren Strom, Heizung und Wasseranschlüsse gut? Wie sieht es mit Gas/Öl/anderen Energiequellen aus? Und wie gut sind Fenster und Wände isoliert? Investieren Sie lieber etwas mehr in ein paar extra Steckdosen und gute Dämmung als im Nachhinein sich über begrenzte Anschlussmöglichkeiten oder steigende Energiekosten zu ärgern.

Schritt 2: Finanzkonzept – Budget und Steuern

Dieser Schritt kann eigentlich zeitgleich mit Schritt 1 passieren, ist aber sein eigenes Thema: Was sind die Kosten, und wie werden Sie diese decken?

Legen Sie eine Liste mit den erwarteten Kosten an, entweder nach Zimmern aufgeteilt oder nach Art der Baumaßnahme (z.B. „Stromnetz“, „Möbel“…). Am besten räumen Sie sich 15-20% Puffer ein, falls unerwartete Kosten auf Sie zukommen.

Und noch ein finanzieller Tipp: Sie können die Kosten Ihrer Ferienwohnung oft von der Steuer absetzen und so Kosten sparen! Dazu gehören z.B.:

• Schuldzinsen
• Abschreibungen auf die Nebenkosten und auf den Kaufpreis
• laufende Kosten
• Vermittlungskosten
• Verwaltungskosten
• Renovierungskosten: z.B. Möbel
• Instandhaltungskosten
• Werbungskosten
• …

Lesen Sie dazu mehr in diesem Artikel.

Schritt 3: Designkonzept

Jetzt haben Sie eine leere Leinwand, auf der Sie ihr Design zum Leben erwecken können. Damit das am Ende nicht wie ein Trödelmarkt aussieht, hilft ein Designkonzept für die Ferienwohnung weiter. Machen Sie sich Gedanken

• Wer Ihre Zielgruppe ist
• Was für einen Stil Sie wählen
• Stellen Sie ein „Mood Board“ zusammen, wo Sie die wichtigsten Farben, Boden/Wandtexturen und Ideen für Möbel/Deko sammeln

Es geht nicht darum, jede kleine Entscheidung an dieser Stelle festzulegen, sondern darum, die grobe Atmosphäre festzulegen und eine einheitliche Richtung vorzugeben: Wenn Sie den Rahmen stecken, können Sie innerhalb dieses Rahmens frei kreativ werden, ohne den roten Faden zu verlieren. Mehr zum Thema Designkonzept finden Sie in unserem Artikel „Einrichtung Ferienhaus„.

Schritt 4: Wände und Böden

Auf Basis des Designkonzepts können Sie endlich damit anfangen, die Inneneinrichtung umzusetzen, angefangen mit den Wänden und Böden.

Faustregeln:

• Je mehr harte Böden wie Fliesen oder Laminat, desto einfacher die Reinigung.
• Wenn Teppich, dann eher einen Teppich, den man zur Reinigung mit den Händen aufheben kann.
• Küchenzeilen, Badezimmer und hoch beanspruchte Außenbereiche sollten mit Fliesen oder versiegeltem Stein befestigt werden. Wenn die Küchenplatte aus Stein ist, achten Sie darauf, ob dieser Stein Hitze gut verträgt: Marmor kann z.B. bei zu starker Hitze verfärben, während Quarz hitzebeständiger ist.

Sie können steuern, wie sehr verschiedene Räume ineinander fließen oder klar abgegrenzt sind, indem Sie die Bodenbeläge/Wandelemente entsprechend wählen: gleicher Fußboden oder gleiche Wandfarbe zeigen, dass diese Bereiche grob zusammengehören, während man z.B. Bad oder Terrasse vom Flur abgrenzt, indem der Boden sich ändert.
((Bilder: Fliesen, Backstein, Holzboden, Laminat…))

Schritt 5: Möbel und größere Einrichtung

Die Wände und Böden geben eine gute Grundlage für die Einrichtung, aber die Möbel und größeren Einrichtungsgegenstände machen den Charakter der Wohnung deutlicher: Eine weinrote Wand wirkt z.B. mit schwarzen Mid-Century-Möbeln ganz anders als mit hellbrauner Korbgeflecht-Hängeschaukel und persischem Kaffeetisch. Ein Teppich à la Piet Mondrian wirkt ganz anders als ein blau-weiß-gestreifter Strandteppich. Nehmen Sie also Ihr Designkonzept zur Hand und wählen Sie die Einrichtung passend aus. Dabei können Sie folgende praktische Dinge beachten:

Im Beispiel vom FeWo-Ausstatter-Showroom sehen Sie: Die meisten Möbel sind eckig, und der Couchtisch hat eine runde Tischplatte. Diese Entscheidung macht den Bereich um den Couchtisch eine „Insel“ der Aufmerksamkeit: Urlaubsgäste schauen automatisch hierhin, und die anderen Möbel und Lampen ordnen sich dem Zentrum unter.

Schritt 6: Deko!

Jetzt, wo die meisten Zutaten sitzen, kommt die Würze durch die Deko: Hierzu zählen Dinge wie Gemälde/Bilder, Kerzenständer, Pflanzen, Bücher, Skulpturen usw. Diese Akzente sind für die Funktion der Ferienwohnung nicht essentiell, aber sie geben der Ferienunterkunft ihren Charakter: mal lustig, mal entspannt, mal edel, … lassen Sie hier Kreativität walten!

Wie bei den anderen Schritten bietet das Einrichtungskonzept dabei eine Orientierung bzgl. Farben und Stil. Und man ist bei aller Freiheit gut beraten, nicht zu viel in die Ferienwohnung zu packen. Die Liebe zum Detail muss nicht bedeuten, dass man jeden Raum überfüllt, sondern man kann pro Raum eine Handvoll Akzente setzen, die das Gesamtbild leuchten lassen.

Schritt 7: Präsentation und Marketing

Ist die Ferienwohnung fertig? Ausgezeichnet, aber damit sind Sie noch nicht am Ziel: Jetzt gilt es, Ihre Ferienunterkunft von der Masse abzuheben, und zwar in der Präsentation.

Fotos von der Ferienwohnung, aber richtig

• Machen Sie viele Fotos von Ihrer Ferienwohnung – 5 Bilder reichen nicht, machen Sie eher 20-30!
• Nutzen Sie dabei das Konzept der „Inseln“, um jeden Bereich so zu stellen, dass man klar die Funktion und die Ästhetik dieses Raums erkennt.
• Achten Sie auf ausreichend Beleuchtung, damit die Kamera die Stimmung im Bild ideal einfängt.
• Suchen Sie die Perspektiven aus, die Ihre Räume am klarsten und schönsten zur Geltung bringen. Sie können z.B. experimentieren mit der Höhe oder dem Winkel der Kamera

Von Bild zur Werbung: Text und Website

Wo wird Ihr Ferienhaus für Gäste zu finden sein? Entscheiden Sie sich hier gezielt für die Plattformen, die Ihre Zielgruppe aufsucht, ob online oder offline.

Beschreiben Sie dann Ihre Ferienwohnung so, dass sie Gäste einlädt. Dazu gibt es im Marketing eine wichtige Grundregel: Verkaufen Sie Assets, nicht Benefits. Damit ist gemeint, dass Sie nicht vorrangig die technischen Daten Ihres Hauses auflisten (z.B. „zentrale Lage“, „3 Zimmer“…), sondern die emotionalen Vorteile, die Ihr Gast in dem Haus haben wird („Edle Entspannung mit romantischem Ausblick“). Natürlich nennt man die technischen Daten wie Anzahl der Zimmer usw. Aber diese Daten sind nicht das, was Gäste überzeugt. Der Gast wird überzeugt, indem er sich mit den erwünschten Gefühlen in dieser Ferienwohnung sieht: Mit seinem Partner, mit der Familie, mit den Freunden nach der langen Arbeitswoche …

Basic Sichtbarkeits-Boost für Ihre Ferienwohnung

Dann noch ein paar kleine Anregungen, wie Sie relativ einfach viel mehr zufriedene Interessenten anlocken:

• Fotos in Website-Größe: Machen Sie hochwertige Fotos Ihrer Ferienwohnung, aber skalieren Sie diese unbedingt für die Website runter – ca. 1200-1500px pro Länge/Breite sind völlig ausreichend. Sonst lädt die Seite zu langsam und Sie verlieren viele Besucher.
• Kurze Absätze und Listen anstatt Textblöcke: Machen Sie es dem Besucher so einfach, wie möglich, Ihre Ferienwohnung kennenzulernen!

Reviews nicht vermasseln! Viele Unternehmer haben entweder kaum Reviews oder diese Reviews sind nicht aussagekräftig.
Schlechtes Beispiel eines Reviews wäre sowas wie „tolles Ferienhaus“ oder „die Besitzer sind sehr hilfsbereit“: Das ist zwar nett, aber es gibt dem Interessenten noch keine Idee, was genau gut war oder warum es für ihn relevant ist. Fragen Sie Ihre Gäste also immer nach Reviews, und zwar nach folgendem Muster: Was war dir für eine Unterkunft wichtig (ggf. auch was für ein Gast das schreibt, z.B. Beruf, Geschlecht, Alter…) – Was hat dir an der gebuchten Unterkunft gefallen – Was würdest du verbessern – Für wen könnte das Ferienhaus was sein?
Gutes Beispiel: „Als Single Frau, die gerne neue Kulturen kennenlernt, ist mir im Urlaub wichtig, dass ich sicher bin und gleichzeitig leicht die lokale Umgebung erkunden kann. Bei (Ferienhaus X) war mein Zimmer sauber und ruhig, man fühlte sich sicher, und die umliegenden Cafés und Bushaltestelle laden zur eigenständigen Erkundungstour ein. Der Hotelbesitzer war außerdem sehr hilfsbereit, als ich nach der Möglichkeit von allergikerfreundlichen Mahlzeiten in der Umgebung fragte. Ich kann (Ferienhaus X) Singles und Paaren empfehlen, der auf lockere Weise (Gegend Y) entdecken wollen.“ In diesem Review kann ein potenzieller Besucher (insbesondere Single Frauen, die nach Abenteuer suchen und gleichzeitig sich sicher fühlen wollen) genau vorstellen, was sie für ein Erlebnis in dieser Ferienwohnung haben werden. Sie sehen sich selbst also schon an dem Ort. Und je mehr sie sich an dem Ort sehen, desto eher werden sie als Urlauber den Buchungslink klicken.

Fazit

Die Planung einer Ferienwohnung ist mit viel Arbeit verbunden, aber wenn Sie geordnet zum Einrichtungskonzept kommen und dieses Schritt für Schritt umsetzen, werden Sie später den Raum für zufriedene Stammgäste und weniger Arbeitsaufwand öffnen. Wenn Sie Ihre Ferienwohnung einrichten möchten und dabei den Flair der Ostsee ins Haus holen wollen, dann buchen Sie ein kostenloses Beratungsgespräch, wo wir Ihre Möglichkeiten abschätzen und ein unverbindliches Angebot machen!

In Kürze

Je besser Sie Ihre Ferienwohnung planen, desto besser können Sie hinterher Probleme vermeiden und stattdessen den Erfolg einladen. Die Einrichtung Ihrer Ferienwohnung fängt schon mit der Auswahl Ihrer Immobilie oder dem vernünftigen Wasseranschluss an. Gehen Sie also schrittweise vor, vom Grundgerüst bis zum Feinschliff: Erst eine solide Infrastruktur, dann Designkonzept, dann Umsetzung von Wänden/Böden über Möbeln und Lampen hin zur Deko. Ein passendes Budget kann einen Überblick über die Kosten geben, und steuerliche Beratung kann Ihnen helfen, bestimmte Ausgaben von der Steuer abzusetzen. Wenn Ihre Ferienwohnung schließlich steht, können Sie sich Gedanken um die Präsentation auf dem Markt machen, z.B. Fotos machen, Website/Werbung einrichten, usw.